아파트를 계약할 때 매매가격만 준비하면 된다고 생각하기 쉽지만, 잔금일 전에는 취득세까지 현금계획에 넣어야 합니다. 1주택 일반세율은 1~3%지만 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 지방교육세와 농어촌특별세도 따로 붙습니다.
아래 취득세 계산기는 개인이 다른 개인에게 주택을 유상 매수하는 경우의 일반적인 예상액을 계산합니다. 생애최초 감면, 증여·상속, 법인 취득, 오피스텔 자체 취득, 고급주택과 가산세는 반영하지 않습니다.
생애최초 구입자의 감면 자격과 신청서류는 2026 생애최초 주택 취득세 감면 조건·한도·신청서류에서 따로 확인하세요. 이 글은 감면을 적용하기 전 일반세율과 다주택 중과세율로 세액을 계산하는 방법에 집중합니다.
목차
2026 아파트 취득세 계산기
2026년 9월 5일 현행 기준
아파트 취득세 간편 계산기
개인이 다른 개인에게 주택을 유상 매수하고, 감면·가산세·고급주택 중과가 없다고 가정한 예상액입니다.
적용 판정:
사용한 세율: 취득세 , 지방교육세 , 농어촌특별세
생애최초 등 감면, 증여·상속·법인 취득, 오피스텔 자체 취득, 고급주택, 지분 취득, 분양권·입주권·상속주택·주거용 오피스텔을 포함한 주택 수 예외, 지정 전 계약 특례, 가산세는 반영하지 않습니다.
결과는 예산 계획용 예상액입니다. 신고 전에는 위택스 지방세 미리계산과 주택 소재지 시·군·구 세무부서에서 확인하세요.
계산기에 무엇을 입력해야 하나요?
- 취득세 과세표준액: 일반 개인 간 정상 매매라면 사실상취득가격, 즉 집을 취득하기 위해 실제 지급했거나 지급해야 할 법정 포함금액을 기준으로 입력합니다.
- 취득 후 세대 주택 수: 새로 사는 집을 포함한 세대 기준 주택 수입니다.
- 조정대상지역 여부: 원칙적으로 취득일 당시 새로 사는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 확인합니다.
- 면적 구분: 농어촌특별세를 판단하기 위한 국민주택규모 이하·초과 구분입니다.
- 중과 제외: 일시적 2주택이나 법령상 중과 제외 주택에 해당한다고 확인한 경우에만 선택합니다.
계산 결과에는 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세와 합계가 표시됩니다. 세목별 산출액은 10원 미만을 버립니다.
이 계산기는 주택 수 예외를 자동 판정하지 않습니다. 배우자나 30세 미만 자녀의 주택, 분양권·입주권, 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔, 상속주택과 저가주택 때문에 입력해야 할 주택 수가 달라질 수 있습니다. 애매하면 중과 제외를 선택하지 말고 위택스와 관할 시·군·구에 확인하세요.
2026 주택 취득세 세율표
일반세율은 6억원과 9억원에서 달라집니다
개인이 유상거래로 주택을 취득하고 다주택 중과가 적용되지 않는 경우의 취득세율입니다.
| 취득당시가액 | 적용 세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 취득세 1% · 지방교육세 0.1% · 농특세 규모 이하 비과세, 초과 0.2% |
| 6억원 초과~9억원 이하 | 취득세 1~3% 산식 · 지방교육세는 취득세율의 10% · 농특세 규모 이하 비과세, 초과 0.2% |
| 9억원 초과 | 취득세 3% · 지방교육세 0.3% · 농특세 규모 이하 비과세, 초과 0.2% |
일반세율의 총부담률은 국민주택규모 이하에서 1.1~3.3%, 초과에서 1.3~3.5%입니다. 여기서 규모 이하는 보통 전용면적 85㎡ 이하입니다. 다만 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 전용 100㎡ 이하까지 국민주택규모로 볼 수 있습니다.
다주택 중과세율은 취득 후 주택 수로 봅니다
| 취득 후 세대 주택 수 | 지역별 적용 취득세율 |
|---|---|
| 1주택 | 비조정·조정 모두 일반 1~3% |
| 2주택 | 비조정 일반 1~3% · 조정 8% |
| 3주택 | 비조정 8% · 조정 12% |
| 4주택 이상 | 비조정·조정 모두 12% |
8% 중과 때 지방교육세는 0.4%이고, 국민주택규모를 초과하면 농어촌특별세 0.6%가 더해집니다. 합계 부담률은 규모 이하 8.4%, 초과 9.0%입니다.
12% 중과 때 지방교육세는 0.4%이고, 규모 초과 주택에는 농어촌특별세 1.0%가 붙습니다. 합계 부담률은 규모 이하 12.4%, 초과 13.4%입니다.
‘중과 제외’는 취득세를 내지 않는다는 뜻이 아닙니다. 8%·12% 대신 1~3% 일반세율을 적용한다는 뜻입니다. 감면이나 비과세와 구분해야 합니다.
6억원 초과 9억원 이하 계산식
6억원 초과 9억원 이하 주택은 단순히 2%를 적용하지 않습니다. 취득당시가액 전체에 아래 산식으로 구한 세율을 적용합니다.
취득세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 - 3) × 1/100
이 산식으로 나온 소수형 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 사용합니다. 퍼센트로 바꾸면 취득당시가액의 억원 단위 금액 × 2 ÷ 3 - 3이고, 소수점 셋째 자리에서 반올림해 둘째 자리까지 표시합니다.
| 취득당시가액 | 적용 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 | 1.00% |
| 6억5천만원 | 1.33% |
| 7억5천만원 | 2.00% |
| 8억원 | 2.33% |
| 9억원 | 3.00% |
예를 들어 7억원은 1.67%가 적용돼 취득세가 1,169만원이고, 7억5천만원은 7.5 × 2 ÷ 3 - 3 = 2이므로 2%가 적용됩니다. 세율을 가격 구간별 일부 금액에만 적용하는 누진세 방식이 아니라, 계산된 세율을 취득당시가액 전체에 적용합니다.
취득세 계산 예시 4가지
아래 금액은 입력한 가격이 최종 취득세 과세표준이고 감면·가산세가 없다고 가정한 값입니다. 위택스 공식 계산 결과와 같은 방식으로 세목별 10원 미만을 버렸습니다.
| 사례 | 세목별 계산과 총액 |
|---|---|
| 6억원·일반세율·국민주택규모 이하 | 취득세 600만원 + 지방교육세 60만원 + 농특세 0원 = 660만원 |
| 7억5천만원·일반세율·국민주택규모 초과 | 취득세 1,500만원 + 지방교육세 150만원 + 농특세 150만원 = 1,800만원 |
| 9억원·8% 중과·국민주택규모 이하 | 취득세 7,200만원 + 지방교육세 360만원 + 농특세 0원 = 7,560만원 |
| 12억원·12% 중과·국민주택규모 초과 | 취득세 1억4,400만원 + 지방교육세 480만원 + 농특세 1,200만원 = 1억6,080만원 |
사례 1. 무주택 세대가 6억원 규모 이하 아파트를 처음 매수
국민주택규모 이하이고 별도 감면을 적용하지 않는다면 취득세 600만원과 지방교육세 60만원을 합쳐 660만원입니다. 실제로 생애최초 감면 자격이 있다면 이 계산 결과에서 별도 감면 절차를 검토해야 합니다.
사례 2. 7억5천만원, 국민주택규모 초과 일반세율
7억5천만원의 취득세율은 2%입니다. 취득세 1,500만원, 지방교육세 150만원, 농어촌특별세 150만원으로 예상 합계는 1,800만원입니다.
사례 3. 조정대상지역 2주택으로 8% 중과
과세표준 9억원, 국민주택규모 이하라면 취득세 7,200만원과 지방교육세 360만원으로 합계 7,560만원입니다. 다만 일시적 2주택 등 중과 제외 요건을 갖추면 결과가 크게 달라집니다.
사례 4. 조정대상지역 3주택, 국민주택규모 초과
과세표준 12억원에 12%가 적용되면 취득세 1억4,400만원입니다. 지방교육세 480만원과 농어촌특별세 1,200만원을 더한 합계는 1억6,080만원입니다.
취득세 과세표준은 단순 매매가와 항상 같을까요?
「지방세법」은 과세표준을 취득 당시의 가액으로 정하고, 개인의 유상승계취득은 원칙적으로 사실상취득가격을 기준으로 합니다. 취득을 위해 거래상대방이나 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 법령상 포함되는 간접비용이 들어갈 수 있습니다.
반면 개인이 부담한 차입금 이자, 할부·연부 이자와 연체료, 공인중개사에게 지급한 중개보수는 사실상취득가격에서 제외됩니다. 판매자의 판매비용, 별개 권리에 대한 보상, 부가가치세 등도 제외 항목이 있습니다.
따라서 계산기의 금액 입력란을 ‘매매계약서 가격’이라고만 보지 말고 최종 신고 과세표준으로 이해해야 합니다. 특수관계인 거래, 지분 취득, 분양 옵션과 부대비용이 있는 경우에는 관할 세무부서에 과세표준을 확인하세요.
아파트 시세와 실제 신고가격을 먼저 확인하려면 아파트 실거래가 조회: 국토부·네이버 차이와 계약해제 확인을 함께 보세요.
주택 수를 셀 때 자주 놓치는 항목
취득세 중과 여부는 단순히 내 이름으로 등기된 아파트 개수만 세지 않습니다. 취득일 현재 같은 세대로 보는 가족과 법령상 주택 수 가산·제외 규정을 함께 확인해야 합니다.
- 주소가 달라도 배우자는 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.
- 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀도 원칙적으로 포함됩니다. 주택 취득자 본인이 미혼이고 30세 미만이면 주소가 다른 부모도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다.
- 다만 성년인 30세 미만 자녀가 부모와 주민등록을 달리하고, 취득월 직전 12개월 소득이 기준 중위소득 연환산액의 40% 이상이면서 독립 생계를 유지할 수 있는 경우 등은 별도 세대가 될 수 있습니다.
- 조합원입주권·주택분양권과 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이 산입 규정은 원칙적으로 2020년 8월 12일 이후 취득한 권리·오피스텔부터 적용하며, 시행 전에 매매계약이나 오피스텔 분양계약을 체결한 경우에는 경과조치를 확인해야 합니다. 오피스텔은 시가표준액 1억원 이하 등 별도 주택 수 제외 규정도 함께 확인하세요.
- 상속주택은 상속개시일부터 5년 동안 주택 수에서 제외되는 규정이 있지만 영구 제외는 아닙니다.
- 수도권 시가표준액 1억원 이하, 비수도권 시가표준액 2억원 이하 등 일정 저가주택은 중과와 주택 수에서 제외될 수 있지만 정비구역 등에는 예외가 있습니다.
저가주택 기준은 매매가가 아니라 시가표준액입니다. 비수도권 기준을 1억원에서 2억원으로 높인 완화규정은 2025년 1월 2일 이후 취득하는 지방 주택에 적용됩니다. 따라서 그 전에 취득한 비수도권 시가표준액 1억원 초과 2억원 이하 주택은 완화대상으로 소급하지 않으므로 취득일도 확인해야 합니다.
기존 집에 전세가 있는 상태에서 추가 매수를 검토한다면 전세 낀 집 매매 세금: 1가구 2주택 취득세·양도세에서 세금 판단 순서를 확인하세요.
일시적 2주택이면 일반세율을 적용할 수 있습니다
한 세대가 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 새 주택을 취득해 2주택이 된 경우, 법정 요건을 갖추고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 등을 처분하면 일반세율을 적용할 수 있습니다.
기한을 지키지 못하면 일반세율과 중과세율의 차액을 추가 신고·납부해야 합니다. 취득 당시 산입 대상 자산이 정확히 1개였는지, 분양권·입주권으로 완성된 주택의 특수 기산점이 적용되는지도 확인해야 합니다.
양도소득세의 일시적 2주택 요건과 취득세 요건은 같지 않습니다. 계산기에서 ‘중과 제외’를 선택하기 전 관할 세무부서나 위택스에서 해당 여부를 확인하세요.
조정대상지역은 계약일과 취득일을 함께 봅니다
원칙적으로 새로 취득하는 주택이 취득일 당시 조정대상지역인지 확인합니다. 일반 매매에서 위택스는 잔금 지급이 완료되는 날을 취득일로 안내합니다.
다만 조정대상지역 지정 고시 전에 매매계약이나 분양계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 보는 특례가 있습니다. 계산기는 주소별 과거 지정 이력과 계약금 증빙을 자동 판정하지 않으므로 이런 경우에는 직접 확인해야 합니다.
조정대상지역은 바뀔 수 있습니다. 현재 목록을 저장해 두기보다 국가법령정보센터 조정대상지역 지정 고시와 해당 단지의 계약일·취득일을 함께 확인하세요.
위택스 취득세 계산기로 검산하는 순서
- 위택스 지방세 미리계산에 접속합니다.
- 취득원인은 ‘유상취득(농지 외)’을 선택합니다.
- 취득세 과세표준액을 원 단위로 입력합니다.
- 전용면적 85㎡ 이하 주택인지 일반주택매매인지 선택합니다. 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하 특례를 함께 확인합니다.
- 조정대상지역 여부와 취득 후 주택 수를 선택합니다.
- 매매계약일과 잔금일인 취득일을 입력합니다.
- 취득세·지방교육세·농어촌특별세와 총납부세액을 확인합니다.
위택스도 계산 결과가 감면, 가산세, 물건의 성격에 따라 실제 세액과 다를 수 있다고 안내합니다. 계산기 결과와 위택스가 다르면 입력한 면적, 주택 수, 중과 제외와 과세표준부터 다시 확인하세요. 최종 신고액은 주택 소재지 시·군·구 세무부서가 판단합니다.
취득세는 언제까지 신고하고 납부하나요?
일반적인 유상매매 취득은 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 다만 60일 기한 전에 소유권이전등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 먼저 신고·납부해야 합니다. 여기서 유상매매는 돈을 지급하고 집을 사는 일반적인 매매를 뜻합니다.
유상승계취득일은 원칙적으로 사실상의 잔금 지급일입니다. 그 전에 등기하면 등기일이 취득일이 될 수 있으므로 잔금일과 등기일을 함께 확인하세요.
기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다. 잔금계획을 세울 때 아파트 매매계약 체크리스트 15가지와 무주택자 주담대 조건: LTV·DSR·정책대출 비교도 함께 확인하세요. 아직 청약 단계라면 2026 청약통장 1순위 조건부터 점검할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
아파트 취득세는 매매가격에 세율을 곱하면 끝인가요?
일반 개인 간 정상 매매에서는 사실상취득가격을 중심으로 계산하지만, 법령상 포함되는 취득 관련 비용이 있을 수 있습니다. 지방교육세와 면적에 따른 농어촌특별세도 별도로 더해야 합니다.
6억원 초과 9억원 이하 주택은 모두 2%인가요?
아닙니다. 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택은 1~3% 사이의 산식으로 세율을 계산합니다. 7억5천만원일 때 2%이고, 8억원이면 2.33%입니다.
부동산 중개수수료도 취득세 과세표준에 포함되나요?
개인이 공인중개사에게 지급한 중개보수는 「지방세법 시행령」상 사실상취득가격에서 제외됩니다. 법인의 비용 처리와는 구분해야 합니다.
생애최초 취득세 감면도 계산되나요?
이 계산기에는 감면을 반영하지 않습니다. 감면 세액과 농어촌특별세 적용은 근거 조문과 면적에 따라 달라질 수 있어 생애최초 취득세 감면 가이드에서 별도로 확인해야 합니다.
일시적 2주택이면 무조건 3년 안에만 팔면 되나요?
3년 처분기한 외에도 취득 당시 산입 대상 자산, 추가 취득 사유, 처분 대상과 분양권·입주권 관련 특칙을 확인해야 합니다. 양도세의 일시적 2주택 요건과 혼동하면 안 됩니다.
오피스텔도 이 계산기로 계산할 수 있나요?
아닙니다. 오피스텔 자체를 취득할 때는 일반 주택 유상거래 세율이 아니라 건축물 취득세율 체계를 적용할 수 있습니다. 다만 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 이후 주택 취득 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.
계산기와 위택스 결과가 다르면 무엇을 따라야 하나요?
이 계산기는 예산 계획을 위한 간편 계산입니다. 위택스 입력값을 다시 확인한 뒤에도 차이가 나면 주택 소재지 시·군·구 취득세 담당부서에 문의해 최종 신고액을 확인하세요.
공식 확인처
- 위택스 지방세 미리계산
- 지방세법 제10조의3: 유상승계취득 과세표준
- 지방세법 제11조: 주택 일반 취득세율
- 지방세법 제13조의2: 다주택·법인 중과
- 지방세법 제13조의3: 주택 수 가산
- 지방세법 제20조: 신고와 납부
- 지방세법 제151조: 지방교육세
- 지방세법 시행령 제28조의2: 중과 제외 주택
- 지방세법 시행령 제28조의3: 1세대 기준
- 지방세법 시행령 제28조의4: 주택 수 산정
- 지방세법 시행령 제28조의5: 일시적 2주택
- 농어촌특별세법 제4조·제5조
- 주택법 제2조: 국민주택규모
이 글과 계산기는 2026년 9월 5일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성했습니다. 취득세율, 조정대상지역과 중과 제외 규정은 바뀔 수 있으므로 실제 잔금 전 위택스와 관할 시·군·구에서 다시 확인하세요.
