전세 낀 집 매매 세금: 1가구 2주택 취득세·양도세

전세 낀 집을 6억원에 사고 전세보증금 3억원을 승계하면 당장 매도인에게 지급할 현금은 3억원일 수 있습니다. 그렇다고 취득세도 3억원을 기준으로 계산하는 것은 아닙니다. 통상적인 매매라면 승계한 보증금 반환채무를 포함한 총 취득가격 6억원이 기준입니다.

기존 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세가 모두 연결됩니다. 하지만 세목마다 주택 수와 ‘일시적 2주택’을 판단하는 요건이 같지는 않습니다.

먼저 결론

전세보증금은 초기 현금투입액에서는 빠질 수 있지만 취득세 과세표준에서 자동으로 빠지지 않습니다.

조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 취득세 본세는 원칙적으로 8%입니다. 다만 취득세상 일시적 2주택이면 일반세율을 적용할 수 있습니다.

양도세 비과세는 별도 요건입니다. 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득 후 3년 안에 종전주택을 양도해야 합니다.

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 그날까지 토지거래허가 신청 등 선행요건을 갖춘 거래만 남은 경과조치를 검토할 수 있습니다.

전세 낀 집을 사면 매수인은 통상 임대인 지위와 보증금 반환채무를 승계합니다. 세금만큼 임대차계약과 반환자금도 중요합니다.

이 글은 2026년 8월 25일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 한 일반 안내입니다. 실제 신고 전에는 세대원의 주택·분양권·입주권, 취득일과 지역, 계약서 내용을 관할 시·군·구 세무부서와 세무전문가에게 확인하세요.

전세 끼고 매매 세금은 세 단계로 나눠 봅니다

세금을 한꺼번에 생각하면 복잡합니다. ‘살 때, 보유할 때, 팔 때’로 나누면 확인할 순서가 보입니다.

시점	확인할 세금	핵심 기준
살 때	취득세·지방교육세·농어촌특별세	총 취득가격, 세대의 주택 수, 신규주택 소재지
보유할 때	재산세·종합부동산세·주택임대소득세	6월 1일 소유자, 공시가격과 지분, 임대수입·보증금
팔 때	양도소득세·지방소득세	어느 집을 먼저 파는지, 취득·양도일, 보유·거주기간, 양도 당시 지역

세법에서는 보통 ‘1가구’보다 1세대라는 용어를 씁니다. 더 중요한 점은 취득세, 양도세, 종부세가 세대와 주택 수를 서로 다른 방식으로 판단할 수 있다는 것입니다. 한 세목에서 일시적 2주택이라고 다른 세목도 자동으로 같은 결과가 되는 것은 아닙니다.

세금보다 먼저 전세 낀 매매가 가능한지 확인하세요

2026년 8월 현재 서울 전역과 경기 일부 지역은 조정대상지역입니다. 경기에서는 수원 장안·팔달·영통구, 성남 수정·중원·분당구, 안양 동안구, 과천시, 용인 수지·기흥구, 광명시, 하남시, 의왕시, 화성 동탄구, 구리시가 포함됩니다.

서울 전역과 위 경기 지역의 아파트 등은 토지거래허가구역으로도 지정돼 있지만, 허가 대상은 공고별 주택 유형·면적·기간에 따라 달라집니다. 허가 대상 거래는 계약 체결 전에 관할 허가권자의 허가를 받아야 하며, 주거용 취득에는 허가받은 이용목적에 따른 입주·실거주 의무가 따릅니다.

2026년 임차주택 실거주 유예 보완조치는 유주택 매수자를 위한 제도가 아닙니다. 2026년 5월 12일 기준 이미 임대 중인 주택을, 같은 날부터 소유권이전등기 시점까지 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자가 매수하고 2026년 12월 31일까지 허가를 신청하는 경우 등에 한해 적용됩니다. 허가 후 4개월 이내에 취득·등기 절차를 마쳐야 합니다. 유예는 5월 12일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지이고, 그 종료일이 2028년 5월 11일 이내여야 합니다. 발표 후 계약기간을 줄여 이 요건을 맞출 수는 없습니다. 유예가 끝나면 입주해 2년간 실제 거주해야 합니다. 기존 1주택자가 전세 낀 집을 추가 매수하려는 상황이라면 이 유예를 전제로 계약해서는 안 됩니다.

따라서 계약금을 보내기 전에 다음을 먼저 확인해야 합니다.

정확한 주소와 주택 유형이 토지거래허가 대상인지
매수인이 허가를 받을 수 있는지
임차인의 계약 종료일과 실제 입주 가능일이 허가조건에 맞는지
기존 1주택 처분이나 대출 전입조건이 따로 있는지

조정대상지역은 취득세와 양도세에 영향을 주고, 토지거래허가구역은 거래 가능 여부와 실거주 의무에 영향을 줍니다. 두 제도는 서로 다릅니다. 조정대상지역은 국토교통부의 최신 지정 공고에서, 지번별 토지거래허가 여부는 토지이음과 관할 시·군·구 공고에서 계약 당일 다시 확인하세요. 매물의 호가·확인일·거래조건을 정리하는 방법은 네이버 부동산 매물 검색 7단계에서 볼 수 있습니다.

전세 낀 집 매매 취득세는 보증금을 빼기 전 금액이 기준입니다

전세가 낀 주택을 매수하면 실제 잔금은 다음처럼 정산할 수 있습니다.

매도인에게 지급할 현금 = 총 매매대금 – 승계할 전세보증금

하지만 이것은 현금 정산식입니다. 취득세 계산식이 아닙니다.

대항력 있는 임차인이 있는 통상적인 매매에서는 매수인이 임대인의 지위와 보증금 반환채무를 승계합니다. 지방세법은 유상승계취득의 과세표준을 취득을 위해 지급했거나 지급해야 할 사실상취득가격으로 정하고, 시행령은 채무인수액도 포함합니다.

예를 들어 매매대금 10억원, 승계보증금 4억원이라면 매도인에게 보내는 현금은 6억원일 수 있습니다. 그러나 일반적인 취득세 과세표준은 6억원이 아니라 10억원입니다. 계약서상 10억원에 보증금 4억원이 이미 포함돼 있다면 이를 다시 더해 14억원으로 계산하는 것도 아닙니다.

총 매매대금: 10억원
전세보증금 반환채무 승계: 4억원
매도인에게 지급할 현금: 6억원
일반적인 취득세 과세표준: 10억원

관련 기준은 지방세법 제10조의3과 지방세법 시행령 제18조에서 확인할 수 있습니다.

1세대 2주택 취득세율은 신규주택 지역에 따라 달라집니다

아래는 개인이 주택을 유상매수하는 일반적인 경우의 취득세 본세입니다. 지방교육세와 전용면적 등에 따른 농어촌특별세는 별도입니다.

취득 후 주택 수	신규주택이 비조정대상지역	신규주택이 조정대상지역
1주택	가격별 일반세율	가격별 일반세율
2주택	가격별 일반세율	8%
3주택	8%	12%
4주택 이상	12%	12%

일반세율은 지방세법 제11조에 따라 다음처럼 계산합니다.

6억원 이하: 1%
6억원 초과 9억원 이하: 법정 산식 적용
9억원 초과: 3%

조정대상지역의 두 번째 주택에 8%가 적용되는 구조는 지방세법 제13조의2에 규정돼 있습니다. 다만 일시적 2주택, 중과 제외주택, 지정 전 계약 경과규정 등에 해당하면 결과가 달라질 수 있습니다. 주택 수에는 세대원의 분양권·입주권과 주거용 오피스텔이 포함될 수 있으므로 등기된 주택만 세면 안 됩니다.

취득세상 일시적 2주택은 3년 처분기한을 봅니다

조정대상지역의 신규주택이라도 지방세법 시행령 제28조의5에 따른 일시적 2주택이면 일반세율을 적용할 수 있습니다.

기본 구조는 다음과 같습니다.

국내 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 중 1개를 소유한 1세대가
이사·학업·취업·직장이전 또는 이와 유사한 사유로 다른 주택을 취득하고
주택 1채를 보유하다 주택 1채를 추가 취득한 일반 사례라면 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분합니다.

기존에 보유한 1개가 분양권이나 입주권인 경우는 기산일이 다릅니다. 그 권리로 완성된 주택을 실제 취득한 날부터 3년을 세며, 권리가 관련된 일부 구조에서는 처분할 수 있는 대상에 신규주택이 포함될 수 있습니다. 분양권·입주권이 하나라도 있으면 일반 주택 대 주택 사례의 달력만 적용하지 말고 제28조의5 제1항·제2항을 별도로 확인해야 합니다.

취득세 특례에는 일반적인 양도세 특례와 달리 ‘종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득해야 한다’는 요건이 없습니다. 신규주택에 대한 별도의 전입기간도 이 조문에는 없습니다. 다만 토지거래허가, 대출, 향후 양도세에는 별도 실거주 요건이 생길 수 있습니다.

3년은 언제부터 계산하나요?

일반적인 유상매매의 취득일은 사실상의 잔금지급일입니다. 그날을 확인할 수 없으면 계약상 잔금일 등을 따르고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기일을 봅니다. 전세보증금을 세입자에게 나중에 돌려주는 날부터 3년을 세는 것은 아닙니다.

예를 들어 주택 1채를 보유하다 신규주택을 취득한 날이 2026년 8월 25일이라면 일반적인 3년 처분기한은 2029년 8월 25일까지입니다. 계약서의 잔금일과 실제 지급일, 등기접수일이 다르거나 분양권·입주권이 관련되면 기산일을 다시 확인해야 합니다.

3년을 넘기면 어떻게 되나요?

조정대상지역 주택을 일시적 2주택으로 일반세율 신고했지만 기한 안에 종전주택을 처분하지 못하면 중과세율과 이미 낸 세액의 차액을 납부해야 합니다. 2026년부터는 일시적 2주택 기간이 지난 날부터 60일 이내에 차액을 자진 신고·납부하는 절차가 적용됩니다. 60일까지 넘기면 가산세가 붙을 수 있습니다.

반면 신규주택이 비조정대상지역이라 두 번째 주택에 애초 일반세율이 적용됐다면, 3년 내 처분하지 않았다는 이유만으로 8%와의 차액이 생기는 것은 아닙니다.

세입자가 남아 있다는 사정은 3년 기한을 자동으로 연장하지 않습니다. 처분 가능시점과 임대차 종료일을 함께 놓고 계약해야 합니다.

양도세상 일시적 2주택은 요건이 더 많습니다

종전주택을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받으려면 소득세법 시행령 제155조의 요건을 별도로 확인해야 합니다.

확인 항목	일반적인 요건
신규주택 취득 직전	국내 종전주택 1채 보유
두 주택의 취득 간격	종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택 취득
종전주택 처분	신규주택 취득 후 3년 이내 양도
종전주택 보유	원칙적으로 2년 이상
종전주택 거주	취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상
양도가액	12억원 이하이면 요건 충족 시 전액 비과세, 초과하면 초과 비율에 대응하는 양도차익 과세

‘1년’과 ‘2년’은 같은 요건이 아닙니다. 1년은 종전주택과 신규주택의 취득일 간격이고, 2년은 종전주택 자체의 보유기간입니다.

거주 2년은 현재 그 지역이 조정대상지역인지가 아니라 종전주택을 취득했을 당시의 지정 여부를 기준으로 보는 것이 원칙입니다. 지정 전 계약·계약금 지급 당시 무주택이었던 경우 등 법정 예외도 있습니다.

양도가액이 12억원을 넘는다고 비과세 특례 전체가 사라지는 것은 아닙니다. 전체 양도차익 중 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액 비율에 해당하는 부분을 과세하는 구조입니다.

어느 집을 먼저 파는지가 중요합니다

종전주택을 먼저 파는 경우

위의 일시적 2주택 요건과 종전주택의 1세대 1주택 요건을 모두 충족하면 종전주택을 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다. 취득세 특례를 받았다는 사실만으로 양도세 비과세가 확정되는 것은 아닙니다.

전세 끼고 산 신규주택을 먼저 파는 경우

양도 당시 2주택 상태라면 일반적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵습니다. 다만 ‘무조건 최고세율’은 아닙니다. 신규주택 소재지가 양도 당시 조정대상지역인지, 중과 제외주택인지, 보유기간이 얼마인지에 따라 기본세율·중과세율과 장기보유특별공제 여부가 달라집니다.

양도일도 계약일이 아닙니다. 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 잔금 전에 등기했다면 등기접수일을 봅니다. 3년 처분기한 직전에 매매계약서만 쓰고 잔금을 나중에 받으면 기한을 놓칠 수 있습니다.

2026년 8월 기준 다주택자 양도세 중과가 적용 중입니다

조정대상지역의 중과대상 주택을 양도하면 2026년 5월 10일부터 다음 구조가 원칙입니다.

1세대 2주택: 기본세율에 20%포인트 가산
1세대 3주택 이상: 기본세율에 30%포인트 가산
중과대상 주택: 장기보유특별공제 배제

2주택 중과의 국세 최고 한계세율은 기본세율 최고 45%에 20%포인트를 더한 65%입니다. 이는 양도차익에서 필요경비와 공제 등을 반영한 과세표준의 최고 구간에 적용되는 한계세율이며, 매매가의 65%라는 뜻이 아닙니다. 지방소득세는 산출 양도소득세의 10%가 별도입니다. 세율 구조는 소득세법 제104조에서 확인할 수 있습니다.

일시적 2주택 요건을 충족해 종전주택을 양도하는 경우처럼 시행령상 중과 제외주택이면 2026년 5월 10일 이후에도 중과대상이 아닐 수 있습니다. 반대로 단순히 두 채라는 이유만으로 모든 지역의 모든 매매에 중과가 붙는 것도 아닙니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지부터 확인해야 합니다.

5월 9일까지 계약·계약금 수령 또는 토지거래허가 신청을 마친 거래의 경과조치

토지거래허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되며, 계약일부터 4개월 또는 법정 6개월 적용지역은 6개월 이내에 양도해야 경과조치를 적용받을 수 있습니다.

토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청하고 실제 허가를 받은 뒤 매매계약과 계약금 수령 요건도 충족해야 합니다. 매매계약을 2026년 5월 10일 이후 체결했다면 계약일부터 4개월·6개월을 새로 세지 않습니다. 4개월 적용지역은 2026년 9월 9일까지, 6개월 적용지역은 2026년 11월 9일까지 양도를 마쳐야 합니다.

보유기간 2년 등 나머지 요건도 함께 충족해야 합니다. 5월 9일까지 허가 신청과 같은 선행요건 없이 지금 새로 체결하는 계약에는 적용되지 않습니다. 기존 거래자는 정부의 중과 유예 종료 안내와 계약·허가서류를 세무전문가에게 제시해 확인하세요.

보유 중에는 재산세·종부세·임대소득도 확인합니다

재산세와 종합부동산세

재산세는 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하는 사람이 납세의무자이고, 종부세도 같은 날을 과세기준일로 합니다. 두 세목의 법정 과세표준 산식에서는 전세보증금 반환채무와 주택담보대출을 차감하지 않습니다.

주택분 종부세는 납세의무자별로 전국 주택 공시가격 중 본인 지분가액을 합산합니다. 일반 개인은 1인당 9억원을 공제하고, 법정 1세대 1주택자는 9억원 대신 12억원을 공제합니다. 부부가 지분이나 주택을 나누어 소유하면 사람별로 계산하며, ‘부부 공동명의면 하나의 18억원 공제’로 단순화하면 계산이 달라질 수 있습니다.

종부세의 일시적 2주택 특례는 1세대 1주택자가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택 1채를 취득하고, 해당 과세연도 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우 신청할 수 있습니다. 신청기간은 원칙적으로 9월 16일부터 30일까지입니다. 두 주택의 공시가격을 합산하면서 1세대 1주택자 12억원 공제를 적용하며, 신규주택에 대응하는 세액에는 고령자·장기보유 세액공제가 적용되지 않습니다. 이후 요건을 충족하지 못하면 경감세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 자세한 기준은 국세청 종합부동산세 안내에서 확인하세요.

전세보증금의 간주임대료

일반적인 2주택자는 전세보증금 합계가 3억원을 넘는다는 이유만으로 간주임대료 과세대상이 되지 않습니다. 다만 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터는 부부합산으로 두 주택 모두 기준시가가 각각 12억원을 초과하고, 그 주택들의 보증금 합계도 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함됩니다. 여기서 12억원은 진입요건입니다. 실제 산식은 보증금 등에서 3억원을 공제한 뒤 60%와 법정 정기예금이자율 등을 적용합니다.

일반적인 비소형주택 3채 이상 보유자는 부부합산 주택 수와 보증금 합계 3억원 초과 기준을 따로 확인합니다. 월세 수입은 부부합산 2주택 이상이면 원칙적으로 과세대상입니다. 1주택자도 국외주택의 월세 또는 기준시가 12억원을 초과하는 국내 주택의 월세는 과세대상이고, 국내 기준시가 12억원 이하 1주택의 임대소득은 비과세입니다. 과세대상이어도 필요경비와 공제에 따라 실제 납부세액이 없을 수 있습니다. 국세청 주택임대소득 안내에서 주택 수별 기준을 확인하세요.

6억원 아파트를 전세 3억원 끼고 사는 예시

다음은 개인이 유상매수하고 다른 주택 수 제외 사유가 없다는 단순 예시입니다.

종전주택: 1채 보유
신규주택 매매가: 6억원
승계할 전세보증금: 3억원
매도인에게 지급할 현금: 3억원
취득세 과세표준: 6억원

신규주택이 비조정대상지역이라면

두 번째 주택이어도 취득세 본세는 일반세율 1%, 즉 600만원입니다. 지방교육세까지 더하면 전용 85㎡ 이하 주택은 통상 약 660만원입니다. 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세를 포함해 약 780만원이 될 수 있습니다. 감면, 부속토지, 계약 구조에 따라 달라질 수 있으므로 위택스 지방세 미리계산으로 다시 계산하세요.

신규주택이 조정대상지역이라면

일시적 2주택이나 다른 중과 제외 사유가 없으면 취득세 본세는 8%, 즉 4,800만원입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도입니다.

취득세상 일시적 2주택으로 신고하고 3년 내 종전주택을 처분한다면 일반세율을 적용할 수 있습니다. 그러나 양도세 비과세를 받으려면 종전주택 취득 후 1년 간격, 종전주택 2년 보유와 필요한 경우 2년 거주 등 양도세 요건까지 별도로 충족해야 합니다.

종전주택을 8억원에 파는 경우

종전주택이 1세대 1주택 요건을 갖추고, 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득했으며, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도한다면 8억원 양도는 일시적 2주택 비과세 대상이 될 수 있습니다.

반대로 취득일 간격이나 보유·거주요건을 충족하지 못하면 ‘3년 안에 팔았다’는 이유만으로 비과세가 되지 않습니다. 실제 양도세는 취득가액, 필요경비, 보유기간과 다른 주택·분양권까지 있어야 계산할 수 있습니다.

전세보증금 반환채무도 세금처럼 계산해야 합니다

임차인이 주택 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄다면, 양수인은 주택임대차보호법 제3조에 따라 임대인의 지위를 법률상 승계합니다. 원칙적으로 임대차계약상 권리·의무와 보증금 반환채무가 양수인에게 이전되고 양도인은 임대차관계에서 벗어납니다. 다만 임차인이 주택 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 내에 승계를 원하지 않는다는 이의를 적법하게 제기하면 양도인의 반환채무가 남을 수 있습니다. 임대인 지위 승계가 유효한 일반적인 경우에는 보증기관이 임차인에게 지급한 뒤 양수인에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 구체적인 상대방과 범위는 보증상품, 대위변제와 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 전에 최소한 다음 자료를 확인하세요.

최초 임대차계약서와 갱신계약서, 보증금 지급증빙
임차인의 전입일·점유·확정일자와 보증금 증액분
계약 만료일, 묵시적 갱신 여부, 갱신요구권 행사 여부
등기부의 근저당·압류·가압류·임차권등기
국세·지방세 납세증명서와 선순위 권리
HUG·HF·SGI 보증서의 금액·기간·임대인 변경절차
잔금 직전 등기부 재확인

임차인은 원칙적으로 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 차례 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 임대인은 2기 차임 연체, 무단전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 임대인이나 직계존비속의 실제 거주 등 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 단순한 매매는 거절사유가 아닙니다. 다만 양수인이 임대인 지위를 취득한 뒤 법정 거절기간 안에 진정한 실거주 사유를 주장하면, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 먼저 갱신을 요구했더라도 거절할 수 있습니다. 실거주 계획이 있다면 소유권 취득일과 갱신요구·거절 기간을 함께 검토하세요.

매매계약서에는 총 매매대금, 승계보증금, 실제 지급액을 구분하고 임대차 목록을 별지로 붙이는 편이 안전합니다. 숨은 임차인이나 추가 보증금, 갱신통지, 보증사고가 없다는 매도인의 확인과 잔금 전 새 권리 설정 금지 조항도 검토하세요.

계약 전 숫자 8개를 한 장에 적어보세요

종전주택 취득일과 계약일·잔금일
신규주택 주소와 조정대상지역·토지거래허가 여부
세대원의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 수
총 매매가와 승계보증금, 실제 잔금
취득세 본세와 지방교육세·농어촌특별세
종전주택의 보유기간과 필요한 거주기간
신규주택 취득 후 종전주택 양도 마감일
임차인의 계약 종료일과 반환할 보증금 마련 방법

가격을 정하기 전에는 아파트 실거래가 조회 방법으로 신고가와 계약해제 여부를 대조하세요. 취득세와 보증금 반환자금까지 포함한 전체 현금흐름은 맞벌이 부부 내 집 마련 자금계획과 함께 계산해보세요.

자주 묻는 질문

전세 끼고 매매하면 전세보증금도 제 빚이 되나요?

대항력 있는 임차인이 있는 통상적인 매매라면 매수인이 임대인 지위와 보증금 반환채무를 승계합니다. 만기에 세입자가 나가면 보증금을 반환할 자금을 마련해야 합니다. 보증금 3억원을 승계했다면 초기 현금은 3억원 줄어도 미래 반환의무 3억원이 생깁니다.

전세보증금을 뺀 순현금만으로 취득세를 계산하나요?

순현금과 세금상 취득가격은 구분합니다. 매수인이 반환채무를 실제로 인수한 통상적인 거래라면 승계보증금을 포함한 총 취득가격을 기준으로 신고합니다. 계약서에는 총매매가·승계보증금·현금지급액을 나누어 적으세요.

전세 끼고 산 신규주택에 바로 들어가 살아야 하나요?

취득세·양도세의 일반적인 대체취득형 일시적 2주택 조문에는 신규주택 전입기한이 따로 없습니다. 그러나 토지거래허가구역, 대출조건, 향후 신규주택 양도세 거주요건은 별도입니다. 지역과 계약시점에 따라 전세 낀 매수가 허용되지 않을 수도 있습니다.

비조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 취득세 중과가 없나요?

다른 주택 수 제외 사유가 없는 개인의 일반적인 유상취득이라면 두 번째 비조정대상지역 주택은 가격별 1~3% 일반세율입니다. 다만 세대원의 분양권·입주권 등을 포함하면 실제로는 세 번째나 네 번째 취득일 수 있으므로 주택 수부터 확인해야 합니다.

일시적 2주택의 3년 처분기한은 계약일 기준인가요?

주택 1채를 보유하다 주택 1채를 추가 취득한 일반 사례는 신규주택 취득일부터 계산하며, 유상매매의 취득일은 사실상의 잔금지급일이 원칙입니다. 분양권·입주권이 관련되면 별도 기산 규칙을 적용합니다. 종전주택도 3년 안에 계약만 하는 것이 아니라 원칙적으로 대금청산일 또는 그보다 빠른 등기접수일까지 양도를 마쳐야 합니다.

3년 안에 종전주택을 못 팔면 세입자 때문에 기한을 연장할 수 있나요?

세입자가 있다는 사정만으로 취득세·양도세의 일반적인 3년 기한이 자동 연장되지는 않습니다. 조정대상지역 신규주택의 취득세 특례를 적용했다면 기한 만료일부터 60일 내 추가세액 신고·납부를 확인해야 합니다. 양도세 비과세도 놓칠 수 있으므로 임대차 만료일을 매수 전에 맞춰봐야 합니다.

종전주택과 신규주택 중 무엇을 먼저 파는 게 유리한가요?

일시적 2주택 요건을 충족한 종전주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 신규주택을 먼저 팔면 일반적으로 2주택 상태의 양도가 되지만, 실제 세율은 양도 당시 지역과 중과 제외 여부, 보유기간에 따라 달라집니다.

한 줄 결론

전세 끼고 매매할 때는 ‘매매가에서 전세보증금을 뺀 현금’이 아니라 총 취득가격, 두 세목의 서로 다른 일시적 2주택 요건, 3년 처분기한, 보증금 반환일을 한 장에 놓고 판단해야 합니다. 특히 조정대상지역의 두 번째 주택은 취득세 8%와 양도세 중과가 연결될 수 있으므로 계약금을 보내기 전에 관할 지방자치단체와 세무전문가에게 거래일정표를 보여주고 확인하세요.