최종 확인일: 2026년 8월 24일
맞벌이인데도 내 집 마련 자금이 잘 모이지 않는다면 저축 의지보다 계산 순서를 먼저 바꿔보세요. 목표 주택가격에서 LTV 비율만 빼는 대신, 은행이 실제로 인정할 예상대출액과 항목별 거래비용을 확인한 뒤 부족액을 매수 시점까지 나누는 방식이 더 현실적입니다.
이 글은 대출규정을 길게 설명하지 않고 ‘얼마를, 어떤 순서로 모을지’에 집중합니다. 최신 LTV·DSR과 디딤돌·보금자리론 조건은 무주택자 주담대 조건 비교에서 먼저 확인하세요.
자금계획의 핵심
- 필요자금은
매매가 − 예상대출액으로 끝나지 않습니다.- 취득 관련 세금, 중개보수, 등기·채권비용, 이사·수리비와 비상예비비를 각각 계산합니다.
- 예상대출액은 단순 LTV 계산값 대신 금융기관 사전심사 결과를 보수적으로 낮춰 잡되, 사전심사도 최종 승인이나 실행액을 보장하지 않습니다.
- 월 저축목표는 남은 자금부족액을 남은 개월 수로 나눠 정합니다.
- 주택자금과 노후자금, 생활비 비상자금은 한 통장에 섞지 않습니다.
목차
1단계: 살 수 있는 가격이 아니라 감당할 가격을 정합니다
먼저 특정 단지 하나를 목표로 고정하지 말고 같은 생활권에서 세 구간을 만드세요.
| 구간 | 의미 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 하한 | 조건을 일부 양보하면 살 수 있는 가격 | 연식, 면적, 역과의 거리 |
| 기준 | 현재 가족이 원하는 현실적 목표가격 | 통근, 학군, 보육, 관리비 |
| 상한 | 자금계획이 흔들리지 않는 최대가격 | 금리상승·소득감소 시 월 상환액 |
호가 한 건이 아니라 최근의 비슷한 실거래 여러 건을 비교해야 합니다. 같은 단지에서도 면적, 층, 향, 수리 상태와 계약시점에 따라 가격이 다릅니다. 국토부·Npay·호갱노노 실거래가 확인법을 참고해 기준가격을 잡으세요.
가격을 정할 때는 ‘은행이 빌려주는 최대액’보다 다음 질문을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
- 한 사람의 소득이 줄어도 원리금과 생활비를 낼 수 있는가
- 육아휴직·이직·차량교체처럼 예정된 지출이 있는가
- 잔금을 치른 뒤에도 생활비 비상자금이 남는가
- 수리비가 예상보다 늘어도 신용대출에 의존하지 않을 수 있는가
2단계: 필요한 자기자본을 항목별로 계산합니다
필요 자기자본은 다음과 같이 계산합니다.
필요 자기자본 = 매매가격 − 금융기관 사전심사 예상대출액 + 취득 관련 세금 + 중개보수 + 등기·채권비용 + 이사·수리비 + 비상예비비
여기서 예상대출액은 LTV 계산값이 아닙니다. 실제 한도는 LTV, DSR·DTI, 금융회사 담보평가액, 상품한도, 지역별 총액한도와 내부심사 중 가장 낮은 금액에서 결정될 수 있습니다. 사전심사 후에도 실행 시점의 규정·소득·부채·담보평가와 금융회사 총량관리에 따라 최종 승인액이 줄거나 대출이 거절될 수 있습니다.
부부소득을 합산할 수 있는지, 누구를 채무자나 공동차주로 정할지도 상품과 금융기관에 따라 달라집니다. 소득을 합산하면 배우자의 기존 부채와 원리금도 심사에 함께 반영될 수 있습니다. 정책대출의 ‘부부합산소득’ 자격기준과 일반 금융권 공동차주의 DSR 산정은 같은 개념이 아니므로 각각 확인해야 합니다.
매매계약 전에 적어도 두 곳 이상의 금융기관에서 다음 조건을 동일하게 전달하고 사전심사를 받아보세요.
- 매수할 주택의 소재지·가격·종류
- 부부의 인정소득과 재직·사업 형태
- 신용대출, 자동차 할부 등 기존 부채
- 원하는 금리유형과 만기
- 생애최초·정책대출 해당 가능성
부대비용을 ‘집값의 몇 퍼센트’로 묶지 마세요
원문의 ‘취득세와 부대비용은 집값의 5~7%’ 같은 고정 비율은 실제 부담을 과대 또는 과소 계산할 수 있습니다. 다음 항목을 따로 적어야 합니다.
| 항목 | 계산 기준 | 확인처 |
|---|---|---|
| 취득세 | 주택가격, 주택 수, 규제지역과 감면 여부 | 위택스·관할 지방자치단체 |
| 지방교육세·농어촌특별세 | 취득세율과 면적·감면에 따라 달라질 수 있음 | 위택스 |
| 중개보수 | 거래금액별 상한요율 안에서 협의 | 시·도 중개보수표 |
| 국민주택채권 부담 | 법정 매입액은 시가표준액·지역별 기준으로 산정하고, 즉시 매도 시 실제 부담액은 매입일 할인율에 따라 변동 | 주택도시기금·등기 담당자 |
| 등기·법무 비용 | 직접등기 여부와 위임업무에 따라 달라짐 | 견적서 |
| 대출 관련 비용 | 인지세, 감정·보증 관련 비용 등 상품별 차이 | 금융기관 상품설명서 |
| 이사·수리·가전 | 집 상태와 가족계획에 따라 별도 책정 | 견적서 |
| 비상예비비 | 잔금 후 남겨둘 생활비와 돌발비용 | 가계 기준 |
2026년 8월 24일 현재 무주택 세대가 주택을 취득해 1주택이 되며 일반세율을 적용받는 경우, 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 지방세법 제11조의 법정 산식, 9억원 초과는 3%가 기본입니다. 9억원은 법정 산식상 3%입니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도로 붙을 수 있고, 주택 수·지역·면적·감면에 따라 달라지므로 위택스 지방세 미리계산에서 거래조건을 직접 입력하세요.
취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없고 성년인 대한민국 국민이 거주 목적으로 주택을 유상취득하는 등 생애최초 감면요건을 충족하면, 취득가액 12억원 이하 주택의 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다. 2026년의 별도 최대 300만원 감면은 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억원 이하, 수도권은 6억원 이하인 아파트 제외 공동주택·도시형생활주택·법이 정한 다가구주택 등에 적용되는 제한적인 특례입니다. 이와 별도로 인구감소지역 소재 주택도 공통 생애최초 요건과 취득가액 12억원 이하 기준을 충족하면 최대 300만원 감면 대상이 될 수 있으며, 이 유형에는 앞의 면적·비아파트·3억원 기준이 그대로 적용되지 않습니다. 감면요건과 추징요건은 취득일 기준으로 관할 지방자치단체에 다시 확인해야 합니다.
서울특별시 주택 중개보수표의 매매 상한은 거래금액 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다. 이는 상한이므로 그 범위 안에서 협의하며 부가가치세는 별도일 수 있습니다. 다른 지역은 해당 시·도 조례를 확인하세요.
6억원 아파트 예시
다음은 계산방식을 보여주기 위한 가정이며, 실제 대출승인액이나 거래비용을 뜻하지 않습니다.
| 항목 | 예시 금액 | 가정 |
|---|---|---|
| 매매가격 | 6억원 | 기준가격 |
| 예상대출액 | -3억6천만원 | 금융기관 사전심사에서 확인했다고 가정 |
| 매매대금 차액 | 2억4천만원 | 매매가격−예상대출액 |
| 취득 관련 세금 | 660만원 | 무주택 세대가 취득 후 1주택, 전용 85㎡ 이하·일반세율·감면 미반영 단순 가정 |
| 중개보수 | 240만원 | 0.4% 상한, 부가세 별도 |
| 등기·채권 관련 예산 | 200만원 | 실제 견적 필요 |
| 이사·수리 예산 | 800만원 | 집 상태에 따라 변경 |
| 잔금 후 비상예비비 | 1,500만원 | 가족 기준으로 조정 |
| 필요한 총 자기자본 | 약 2억7,400만원 | 부가세 등 추가비용 별도 |
생애최초 취득세 감면을 받거나 중개보수를 상한보다 낮게 협의하면 금액이 줄 수 있습니다. 반대로 전용면적, 채권할인율, 수리범위와 대출조건에 따라 늘 수 있습니다. 따라서 예시의 총액을 그대로 사용하지 말고 각 칸을 본인 조건으로 교체하세요.
3단계: 맞벌이 현금흐름을 한 장으로 합칩니다
부부가 통장을 반드시 하나로 합쳐야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 두 사람 모두 같은 숫자를 보고 있다는 점입니다.
최근 3개월의 실제 입출금 내역으로 다음 표를 만드세요. 연봉이 아니라 세후 입금액을 쓰고, 상여금처럼 확정되지 않은 소득은 기본계획에서 빼는 편이 보수적입니다.
| 월 현금흐름 | 배우자 A | 배우자 B | 합계 |
|---|---|---|---|
| 세후 정기소득 | |||
| 주거·생활 필수지출 | |||
| 대출·할부 상환 | |||
| 보육·교육비 | |||
| 연간 비정기지출÷12 | |||
| 각자 생활비 | |||
| 월 주택자금 가능액 |
연간 비정기지출에는 자동차보험, 재산 관련 비용, 명절·경조사, 여행, 병원비와 가전교체비 등을 넣습니다. 이 항목을 빼면 처음 몇 달만 저축액을 지키고 나중에 주택통장에서 다시 꺼내 쓰게 되기 쉽습니다.
저축 분담 방식은 부부 상황에 맞춰 고릅니다
- 같은 금액 분담: 소득이 비슷하고 개인지출도 비슷한 경우
- 세후소득 비율 분담: 소득 차이가 큰 경우
- 공통비용 후 잔액 비율 분담: 보육·부양 부담을 함께 조정해야 하는 경우
- 한 사람 소득을 목표저축으로 배정: 한쪽 소득만으로 생활비를 감당할 수 있을 때 선택 가능한 방식
어떤 방식을 택하든 월급일 직후 자동이체하고 월 1회 잔액을 함께 확인하세요. 계좌 명의보다 목표액, 입금내역과 인출규칙을 두 사람이 공유하는 것이 중요합니다.
4단계: 자금을 용도와 시점별로 나눕니다
주택자금을 한 계좌에 모으면 계약금, 잔금과 생활비가 섞입니다. 최소한 다음 세 통으로 구분하세요.
1. 계약 준비자금
매매계약 때 바로 사용할 수 있는 현금성 자금입니다. 계약금 비율은 법으로 일률적으로 정해진 값이 아니라 당사자 간 계약내용에 따라 달라집니다. 계약서에 적을 금액과 지급일을 기준으로 준비하세요.
2. 잔금·세금·등기자금
대출 실행액을 제외한 잔금과 취득세, 중개보수, 채권·등기 관련 비용을 모읍니다. 잔금일에 현금화할 수 없는 자산은 이 금액에서 제외해야 합니다.
3. 생활비 비상자금
잔금을 치른 뒤에도 남겨둘 돈입니다. 육아휴직, 이직, 병원비와 예상 밖의 수리비를 주택담보대출이나 신용대출로 막지 않도록 가족의 필수생활비를 기준으로 정하세요.
매수시점이 가까운 자금은 수익률 가정보다 원금변동 가능성과 현금화 시점을 먼저 확인해야 합니다. ISA는 계좌 유형일 뿐 수익률을 보장하지 않으며 편입상품에 따라 원금손실이 날 수 있습니다.
연금저축은 일반적으로 부분인출이 가능하지만 세액공제 받은 금액과 운용수익의 과세 문제가 생길 수 있습니다. IRP는 무주택자의 본인 명의 주택구입 등 법정 중도인출 사유와 신청시기·서류를 충족해야 합니다. 두 계좌 모두 노후자금과 세제조건이 연결돼 있으므로 주택구입 자금으로 계산하기 전에 가입 금융기관에서 실제 인출 가능액과 세금을 확인하세요.
맞벌이 부부 아파트 매매 자금 모으기: 월 저축목표 계산
월 저축목표 = (필요 자기자본 − 현재 사용 가능한 주택자금 − 확정된 일시수입) ÷ 매수까지 남은 개월 수
수익률은 확정되지 않으므로 기본계획은 수익률 0%로 계산하고, 실제 이자나 투자수익은 목표를 앞당길 수 있는 여유분으로 보는 방법이 보수적입니다.
예를 들어 앞으로 더 모아야 할 금액이 1억원이라면 다음과 같습니다.
| 남은 기간 | 수익률 0% 기준 월 저축액 |
|---|---|
| 24개월 | 약 417만원 |
| 36개월 | 약 278만원 |
| 48개월 | 약 209만원 |
| 60개월 | 약 167만원 |
월 저축가능액보다 목표액이 크면 의지만으로 해결하려 하지 말고 계획의 변수를 바꾸세요.
- 목표 주택가격 또는 면적 조정
- 매수시점 연장
- 기존 부채 정리 후 대출 사전심사 재확인
- 이사·수리 범위 조정
- 정책대출 자격과 의무조건 비교
- 소득감소 기간을 반영한 별도 시나리오 작성
정책대출은 무조건 많이 빌리는 수단이 아닙니다. 금리, 실거주·전입 등 의무, 주택가격·소득·자산 기준과 중도상환 조건을 비교한 뒤 필요한 범위에서 사용해야 합니다.
매수 12개월 전부터 확인할 일정
매수 12~6개월 전
- 목표 생활권의 하한·기준·상한 가격 업데이트
- 기존 부채를 포함한 대출 사전한도 확인
- 부부 월 현금흐름표 작성과 자동이체 시작
- 육아휴직·이직·차량구입 등 예정 일정 반영
매수 6~3개월 전
- 실제 후보단지와 실거래가 비교
- 디딤돌·보금자리론 등 신청 가능 상품 재확인
- 취득세 감면과 중개보수 상한 확인
- 계약금으로 바로 쓸 수 있는 자금 확보
계약 전
- 금융기관에 주택주소와 매매가격을 전달해 한도 재확인
- 대출 불승인·감액 시 계약금 처리 특약 검토
- 등기부, 건축물대장, 체납·권리관계 등 거래안전 점검
- 잔금일과 대출 실행일, 현재 집 보증금 반환일 조정
잔금 전
- 최종 대출승인과 실행금액 확인
- 취득세·중개보수·등기비용 최종 견적 확보
- 이사·수리비와 생활비 비상자금을 잔금과 분리
은행 앱 주담대의 준비서류와 신청 흐름은 카카오뱅크 주택담보대출 신청 가이드에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
맞벌이 부부는 자기자본을 얼마나 준비해야 하나요?
일률적인 비율로 정할 수 없습니다. 매매가격에서 금융기관 사전심사 예상대출액을 뺀 뒤 취득세·중개보수·등기·채권비용, 이사·수리비와 잔금 후 비상예비비를 더해야 합니다. LTV 계산액만 빼면 DSR과 상품한도 때문에 잔금이 부족해질 수 있습니다.
주택자금은 부부가 따로 모아도 되나요?
가능합니다. 하나의 계좌를 쓰는 것보다 두 사람이 목표액과 사용규칙을 공유하는지가 더 중요합니다. 각자 계좌에서 자동이체하거나 목표계좌를 따로 만들되, 월 1회 합계와 인출내역을 함께 확인하세요.
신용대출이나 자동차 할부를 먼저 갚아야 하나요?
기존 부채는 DSR 산정방식에 따라 주담대 한도를 줄일 수 있지만 무조건 모두 상환하는 것이 항상 최선인 것은 아닙니다. 중도상환비용, 보유현금 감소와 대출한도 개선효과를 금융기관 사전심사로 비교한 뒤 정리하세요. 상환정보가 한도에 반영되는 시점도 금융기관에 확인해야 합니다.
2~3년 뒤 집을 살 돈을 투자상품으로 모아도 되나요?
상품의 원금손실 가능성과 필요한 날짜에 현금화할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 매수 직전에 가격이 하락해도 기다릴 수 없는 자금이라면 예상수익률을 저축계획에 확정수입처럼 넣지 않는 편이 안전합니다. 개인의 투자기간·위험감수 수준에 따라 적합성이 다르므로 상품설명서와 전문가 상담을 확인하세요.
육아휴직이나 이직 계획이 있으면 어떻게 계산하나요?
현재소득만으로 계산하지 말고 소득이 줄어드는 기간의 별도 현금흐름표를 만드세요. 금융기관과 정책상품마다 휴직·복직·이직 소득의 인정방식이 다르므로 ‘복직 후 몇 개월’ 같은 공통 규칙을 가정하지 말고 계약 전에 취급기관에 확인해야 합니다.
생애최초나 정책대출을 쓰면 저축기간이 줄어드나요?
대출한도나 취득세 감면이 적용되면 필요한 자기자본이 줄 수 있습니다. 그러나 대출은 갚아야 할 부채이고, 상품별 실거주·전입·소득·주택가격 요건도 있습니다. 우대받을 수 있다는 이유만으로 매수가격을 올리기보다 월 상환액과 의무조건을 함께 비교하세요.
한 줄 결론
맞벌이 부부의 내 집 마련은 연봉별 ‘살 수 있는 집값’을 추정하는 일이 아니라, 실제 대출액과 거래비용을 확인하고 남은 부족액을 매수시점까지 자동으로 모으는 계획입니다. 목표가격, 대출 사전심사, 월 현금흐름과 비상예비비를 한 장에 놓고 계산하세요.
오늘은 부부가 함께 목표가격·현재 주택자금·예상대출액·남은 개월 수 네 숫자부터 적어보세요. 네 숫자가 나오면 이번 달 자동이체 금액을 바로 정할 수 있습니다.
자료 출처 및 기준
- 지방세법 제11조, 시행 2026년 7월 1일
- 지방세특례제한법 제36조의3 및 행정안전부 고시 제2026-3호
- 위택스, 지방세 미리계산
- 서울특별시, 주택 중개보수 요율표
- 주택도시기금법 시행령 제8조 및 별표, 제1종국민주택채권 매입기준
- 금융위원회, 2025년 10월 15일 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리방안
- 금융위원회, 2026년 8월 13일 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책
- 본문은 일반적인 자금계획 방법이며 금융·세무·법률 자문이나 대출승인을 보장하지 않습니다. 실제 매매계약 전 금융기관, 관할 지방자치단체와 전문가에게 본인 조건을 확인하세요.
